Organisation juridique de la détention collective de biens immobiliers agricoles

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Quelle est la meilleure organisation juridique à mettre en place pour détenir en commun des biens immobiliers agricoles ? Le choix dépendra de la nature des biens, du profil des futurs associés, des objectifs recherchés et même de la nature du projet. SCI, GFA, SCIC ou indivision, voici une présentation de leurs fonctionnements respectifs, de leurs avantages et inconvénients selon les contextes.


15 vidéos – 2h28

Sommaire

Module 1 : Les modalités de constitution

  • Introduction
  • Indivision
  • SCI
  • GFA
  • SCIC
  • Quiz du module 1

Module 2 : Les modalités de fonctionnement

  • Introduction module 2
  • Indivision
  • SCI
  • GFA
  • SCIC
  • Quiz du module 2

Module 3 : Les modalités de fin

  • Introduction module 3
  • Indivision
  • SCI
  • GFA
  • SCIC
  • Quiz du module 3

A qui s'adresse la formation ?

Public

  1. Futurs agriculteurs qui souhaitent s’installer en collectif
  2. Conseillers installation

Pré-requis

  • Aucun prérequis n’est nécessaire

Objectifs

  • Connaître les différences entre les 4 formes de détention collective du foncier : Indivision, SCI, GFA et SCIC.
  • Connaître les modalités de constitution, de fonctionnement et de fin de chacune de ces 4 solutions

L'auteur

Un juriste-fiscaliste spécialiste du monde rural et du tourismeFrancis Varennes - Spécialiste du droit rural et en droit du tourisme

Francis VARENNES est juriste-fiscaliste depuis plus de 20 ans. Issu d'une formation universitaire classique, il s’est spécialisé en droit rural et en droit du tourisme. Salarié d’organisations professionnelles agricoles pendant plus de 15 ans, il est désormais formateur indépendant auprès des différents réseaux professionnels. Il intervient dans deux domaines principaux. En premier lieu, l’agriculture, qui comporte un certain nombre de thématiques récurrentes. Ainsi, les statuts de l’entreprise, droit des sociétés, diversification, pluriactivité, fiscalité agricole et protection sociale des membres de l’entreprise agricole sont fréquemment abordés. Dans ce cadre, il répond également aux demandes de groupes d’agriculteurs. Le plus souvent, ils souhaitent structurer leur activité commune dans un magasin de producteurs ou un atelier collectif de transformation. Quelles sont les formules juridiques possibles ? En second lieu, le tourisme chez l’habitant (meublés de tourisme, gites ruraux et chambres d’hôtes) et l’agritourisme (fermes-auberges, campings à la ferme, fermes pédagogiques). De même, il maîtrise les dimensions juridiques, fiscales et sociales des petites activités non agricoles.  C'est notamment le cas du statut d’auto-entrepreneur ou de micro-entrepreneur, mais aussi le statut d’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) et les sociétés unipersonnelles (EURL et SASU). D’une façon générale, il s’intéresse à la création et à la vie des entreprises dans les secteurs précités.  De cette façon, il aborde à la fois les aspects juridiques concernant les statuts de l’entreprise, les régimes fiscaux applicables (imposition des bénéfices, TVA, fiscalité locale et droits d’enregistrement) et les statuts sociaux des membres de l’entreprise (cotisations sociales et prestations sociales).

Formations, publications, consultations

L'activité professionnelle de Francis Varennes s’articule en trois volets complémentaires. Tout d'abord, la formation de porteurs de projet et de professionnels en activité.  Les techniciens sont aussi concernés, tels que les juristes, fiscalistes, comptables, conseillers de gestion ou d’entreprise, animateurs d’organismes professionnels. Ensuite, la rédaction de publications juridiques et fiscales. Elles sont le plus souvent commercialisées sous forme d’e-books, et la réalisation d’études juridiques. Enfin, des consultations de porteurs de projet et de personnes en activité qui souhaitent appréhender les aspects juridiques, fiscaux et sociaux de leur projet ou de leur entreprise.

Testez vos connaissances

Module 1 : Les modalités de constitution

 

Introduction : modalités de constitution

 

Les différentes modalités de détention collective de biens immobiliers passent systématiquement par la création de personnes morales.

        VRAI

       FAUX

 

Indivision

 

L’indivision est :

1.      Une situation de fait sans personnalité juridique

2.      Une formule sociétaire allégée

3.      Une personnalité juridique régit par une convention

 

L’indivision peut être :

1.      Subie

2.      Volontaire

 

Les indivisions successorales sont très courantes.

        VRAI

       FAUX

 

SCI

 

Une SCI est :

1.      Une Société Civile Individuelle

2.      Une Société Coopérative Immobilière

3.      Une Société Civile Immobilière

 

Les statuts d’une SCI doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.

        VRAI

       FAUX

 

Peuvent être associés d’une SCI :

1.      Une personne physique majeure

2.      Une personne physique mineure

3.      Une personne morale

 

L’objet d’une SCI est :

1.      De détenir et d’exploiter un patrimoine agricole

2.      De détenir un patrimoine immobilier et de le louer

3.      De détenir un patrimoine immobilier à destination d’habitation exclusivement

 

Une SCI ne peut pas avoir d’activités commerciales

        VRAI

       FAUX

 

GFA

 

L’objet d’un GFA est :

1.      De détenir un patrimoine agricole

2.      De détenir et par exception d’exploiter un patrimoine agricole

3.      De détenir un patrimoine immobilier d’entreprise et de le louer

4.      De détenir un patrimoine immobilier à destination d’habitation exclusivement

 

Un GFA peut être propriétaire :

1.      De terres agricoles

2.      De vignes

3.      De bâtiments ruraux non agricoles

4.      De bâtiments agricoles

5.      D’immeubles d’habitation

6.      De maisons d’habitation dans un corps de ferme

 

Peuvent être associés d’un GFA :

1.      Une société agricole

2.      Une personne physique majeure

3.      Une personne physique mineure

4.      Une SCI

5.      Une SAFER

 

SCIC

 

Les SCIC sont très courantes en agriculture.

        VRAI

       FAUX

 

Les SCIC sont :

1.      Des sociétés commerciales

2.      Des sociétés soumises aux principes de la coopération

3.      Des sociétés agricoles

 

L’objet d’une SCIC est :

1.      De détenir et d’exploiter un patrimoine agricole

2.      De détenir un patrimoine immobilier et de le louer

3.       De produire des biens et services d’intérêts collectifs, représentant un caractère d’utilité publique.

4.      De permettre à des collectivités locales de détenir un patrimoine agricole

 

Les associés d’une SCIC peuvent être :

1.      Des salariés de la société

2.      Des personnes morales

3.      Des personnes morales qui contribuent à l’activité de la société

4.      Des collectivités locales

5.      Des personnes physiques qui participent bénévolement à l’activité de la société

 

Il n’y a pas de distribution de dividendes dans une SCIC

         VRAI

       FAUX

 

Les SCIC s’inscrivent dans le cadre de l’économie sociale et solidaire.

        VRAI

       FAUX

 

 

Module 2 : Les modalités de fonctionnement

 

Indivision

 

Le fonctionnement de l’indivision est géré par :

1.      Des statuts élaborés par les indivisaires

2.      Le code civil en l’absence de convention d’indivision

3.      Une convention d’indivision si elle est mise en place par les indivisaires

 

Sans convention d’indivision, les actes suivants font l’objet de prises de décisions à l’unanimité.

1.      Vendre des biens immobiliers de l’indivision

2.      Vendre des biens mobiliers pour payer les charges de l’indivision

3.      Etablir un bail rural ou commercial

4.      Etablir un bail d’habitation

5.      Souscrire un contrat d’assurance pour les biens de l’indivision

6.      Donner à l’un des indivisaires un mandat général d’administration.

 

Sans convention d’indivision, les actes suivants font l’objet de prises de décisions à la majorité des 2/3

1.      Vendre des biens immobiliers de l’indivision

2.      Vendre des biens mobiliers pour payer les charges de l’indivision

3.      Etablir un bail rural ou commercial

4.      Etablir un bail d’habitation

5.      Souscrire un contrat d’assurance pour les biens de l’indivision

6.      Donner à l’un des indivisaires un mandat général d’administration.

 

Avec une convention d’indivision, la gérance peut prendre seule tout actes de disposition.

        VRAI

       FAUX

 

Un co-indivisaire souhaitant vendre sa quote-part d’indivision :

1.      Doit en informer ses co-indivisaires 6 mois à l’avance

2.      Doit obtenir l’accord des 2/3 de ses co-indivisaires

3.      Doit obtenir l’accord unanime de ses co-indivisaires.

 

Il est plus difficile de céder des droits d’indivision que des parts sociales de sociétés.

        VRAI

       FAUX

 

SCI

 

Le fonctionnement de la SCI repose sur 2 organes :

1.      L’assemblée générale

2.      Le conseil d’administration

3.      La gérance

 

Sauf clause spécifique, chaque associé dispose d’un droit de vote en fonction du capital social détenu.

        VRAI

       FAUX

 

La gérance d’une SCI :

1.      Est confié par l’assemblée générale à une ou plusieurs personnes

2.      Est confié par l’assemblée générale à une personne

3.      Administre et représente la SCI

4.      Ses pouvoirs dépendent des clauses statutaires

5.      Ses pouvoirs sont définis par le code civil

 

Si l’assemblé générale n’a pas définie de clauses limitatives, un gérant peut vendre les biens immobiliers d’une SCI.

        VRAI

       FAUX

 

GFA

 

Le fonctionnement du GFA repose sur 2 organes :

1.      L’assemblée générale

2.      Le conseil d’administration

3.      La gérance

 

La mutation à titre gratuit (donation, succession) de parts sociales d’un GFA bénéficie d’exonérations partielles de droits :

1.      A condition que le bien soit loué par bail.

2.      A condition que le bien soit loué par bail rural

3.      A condition que le bien soit loué par bail rural à long terme

4.      A condition que le bien soit loué par bail emphytéotique

 

La mutation à titre gratuit (donation, succession) de parts sociales d’un GFA bénéficie d’exonérations partielles de droits :

1.      Des ¾ de la valeur jusqu’ à 300 000 € par auteur et bénéficiaire

2.      De 50 % de la valeur au-delà de 300 000 € par auteur et bénéficiaire

3.      Des ¾ de la valeur jusqu’ à 500 000 € par auteur et bénéficiaire

4.      De 50 % de la valeur au-delà de 500 000 € par auteur et bénéficiaire

 

La détention de parts sociales de GFA offre automatiquement une réduction de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

        VRAI

       FAUX

 

SCIC

 

Dans une SCIC, les dirigeants peuvent être appelés : gérants, PDG, présidents, selon la forme juridique de base.

        VRAI

       FAUX

 

Le droit de vote dans une SCIC :

1.      En l’absence de collèges : 1 associé = 1 voix

2.      Si collèges, droits de votes différents selon le collège d’appartenance

3.      Si collèges : 1 associé = 1 voix, plus vote des collèges, modulable selon statuts

4.      Droit de vote proportionnel aux parts sociales détenues

 

Dans une SCIC :

1.      Un commissaire aux comptes est obligatoire tous les 5 ans

2.      Un contrôle par un superviseur de la coopération est obligatoire tous les 5 ans

3.      Un commissaire aux comptes est obligatoire selon certains critères

4.      Un contrôle par un superviseur de la coopération est obligatoire selon certains critères

 

Dans une SCIC, chaque associé dispose d’un droit de retrait avec remboursement de ses parts sociales.

        VRAI

       FAUX

 

Le régime fiscal d’une SCIC est similaire à celui d’une SCI.

        VRAI

       FAUX

 

Le résultat bénéficiaire d’une SCIC :

1.      Doit être intégralement affecté en réserves impartageables.

2.      Doit être affecté en réserves impartageables pour au moins 57.5 % du total

3.      Est intégralement soumis à l’impôt sur les sociétés.

4.      Est exonéré d’IS pour la part affectée en réserves.

 

 

Module 3 : Les modalités de fin

 

Indivision

 

La fin d’une indivision peut avoir lieu :

1.      Par décision de l’unanimité des membres de l’indivision

2.      Par décision de la majorité qualifiée des membres

3.      Par décision du tribunal à la demande d’un seul membre

 

SCI

 

Les différentes étapes de la fin d’une SCI sont :

1.      La décision en assemblée générale

2.      Le vote du bureau

3.      L’acte de dissolution

4.      La période de liquidation (réalisation des actifs et règlement du passif)

5.      La période de dissolution (réalisation des actifs et règlement du passif)

6.      La clôture de liquidation avec partage du résultat

 

GFA

 

La fin d’un GFA est identique à la fin d’une SCI.

        VRAI

       FAUX

 

Le résultat positif d’une liquidation est appelé :

1.      Bénéfice de liquidation

2.      Boni de liquidation

3.      Cagnotte de liquidation

 

SCIC

 

Lors de la liquidation d’une SCIC, le bénéfice restant :

1.      Est partagé entre les associés

2.      Doit être attribué à une autre coopérative ou structure à but non lucratif

3.      Doit être attribué à une autre SCIC

 

Lors de la liquidation d’une SCIC, les associés ne retrouvent pas la valeur de leurs parts sociales d’origine.

        VRAI

       FAUX

 

 

 

 

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