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Quelle est la meilleure organisation juridique à mettre en place pour détenir en commun des biens immobiliers agricoles ? Le choix dépendra de la nature des biens, du profil des futurs associés, des objectifs recherchés et même de la nature du projet. SCI, GFA, SCIC ou indivision, voici une présentation de leurs fonctionnements respectifs, de leurs avantages et inconvénients selon les contextes.
15 vidéos – 2h28
Les différentes modalités de détention collective de biens immobiliers passent systématiquement par la création de personnes morales.
VRAI
FAUX
L’indivision est :
1. Une situation de fait sans personnalité juridique
2. Une formule sociétaire allégée
3. Une personnalité juridique régit par une convention
L’indivision peut être :
1. Subie
2. Volontaire
Les indivisions successorales sont très courantes.
VRAI
FAUX
Une SCI est :
1. Une Société Civile Individuelle
2. Une Société Coopérative Immobilière
3. Une Société Civile Immobilière
Les statuts d’une SCI doivent obligatoirement être rédigés par un notaire.
VRAI
FAUX
Peuvent être associés d’une SCI :
1. Une personne physique majeure
2. Une personne physique mineure
3. Une personne morale
L’objet d’une SCI est :
1. De détenir et d’exploiter un patrimoine agricole
2. De détenir un patrimoine immobilier et de le louer
3. De détenir un patrimoine immobilier à destination d’habitation exclusivement
Une SCI ne peut pas avoir d’activités commerciales
VRAI
FAUX
L’objet d’un GFA est :
1. De détenir un patrimoine agricole
2. De détenir et par exception d’exploiter un patrimoine agricole
3. De détenir un patrimoine immobilier d’entreprise et de le louer
4. De détenir un patrimoine immobilier à destination d’habitation exclusivement
Un GFA peut être propriétaire :
1. De terres agricoles
2. De vignes
3. De bâtiments ruraux non agricoles
4. De bâtiments agricoles
5. D’immeubles d’habitation
6. De maisons d’habitation dans un corps de ferme
Peuvent être associés d’un GFA :
1. Une société agricole
2. Une personne physique majeure
3. Une personne physique mineure
4. Une SCI
5. Une SAFER
Les SCIC sont très courantes en agriculture.
VRAI
FAUX
Les SCIC sont :
1. Des sociétés commerciales
2. Des sociétés soumises aux principes de la coopération
3. Des sociétés agricoles
L’objet d’une SCIC est :
1. De détenir et d’exploiter un patrimoine agricole
2. De détenir un patrimoine immobilier et de le louer
3. De produire des biens et services d’intérêts collectifs, représentant un caractère d’utilité publique.
4. De permettre à des collectivités locales de détenir un patrimoine agricole
Les associés d’une SCIC peuvent être :
1. Des salariés de la société
2. Des personnes morales
3. Des personnes morales qui contribuent à l’activité de la société
4. Des collectivités locales
5. Des personnes physiques qui participent bénévolement à l’activité de la société
Il n’y a pas de distribution de dividendes dans une SCIC
VRAI
FAUX
Les SCIC s’inscrivent dans le cadre de l’économie sociale et solidaire.
VRAI
FAUX
Le fonctionnement de l’indivision est géré par :
1. Des statuts élaborés par les indivisaires
2. Le code civil en l’absence de convention d’indivision
3. Une convention d’indivision si elle est mise en place par les indivisaires
Sans convention d’indivision, les actes suivants font l’objet de prises de décisions à l’unanimité.
1. Vendre des biens immobiliers de l’indivision
2. Vendre des biens mobiliers pour payer les charges de l’indivision
3. Etablir un bail rural ou commercial
4. Etablir un bail d’habitation
5. Souscrire un contrat d’assurance pour les biens de l’indivision
6. Donner à l’un des indivisaires un mandat général d’administration.
Sans convention d’indivision, les actes suivants font l’objet de prises de décisions à la majorité des 2/3
1. Vendre des biens immobiliers de l’indivision
2. Vendre des biens mobiliers pour payer les charges de l’indivision
3. Etablir un bail rural ou commercial
4. Etablir un bail d’habitation
5. Souscrire un contrat d’assurance pour les biens de l’indivision
6. Donner à l’un des indivisaires un mandat général d’administration.
Avec une convention d’indivision, la gérance peut prendre seule tout actes de disposition.
VRAI
FAUX
Un co-indivisaire souhaitant vendre sa quote-part d’indivision :
1. Doit en informer ses co-indivisaires 6 mois à l’avance
2. Doit obtenir l’accord des 2/3 de ses co-indivisaires
3. Doit obtenir l’accord unanime de ses co-indivisaires.
Il est plus difficile de céder des droits d’indivision que des parts sociales de sociétés.
VRAI
FAUX
Le fonctionnement de la SCI repose sur 2 organes :
1. L’assemblée générale
2. Le conseil d’administration
3. La gérance
Sauf clause spécifique, chaque associé dispose d’un droit de vote en fonction du capital social détenu.
VRAI
FAUX
La gérance d’une SCI :
1. Est confié par l’assemblée générale à une ou plusieurs personnes
2. Est confié par l’assemblée générale à une personne
3. Administre et représente la SCI
4. Ses pouvoirs dépendent des clauses statutaires
5. Ses pouvoirs sont définis par le code civil
Si l’assemblé générale n’a pas définie de clauses limitatives, un gérant peut vendre les biens immobiliers d’une SCI.
VRAI
FAUX
Le fonctionnement du GFA repose sur 2 organes :
1. L’assemblée générale
2. Le conseil d’administration
3. La gérance
La mutation à titre gratuit (donation, succession) de parts sociales d’un GFA bénéficie d’exonérations partielles de droits :
1. A condition que le bien soit loué par bail.
2. A condition que le bien soit loué par bail rural
3. A condition que le bien soit loué par bail rural à long terme
4. A condition que le bien soit loué par bail emphytéotique
La mutation à titre gratuit (donation, succession) de parts sociales d’un GFA bénéficie d’exonérations partielles de droits :
1. Des ¾ de la valeur jusqu’ à 300 000 € par auteur et bénéficiaire
2. De 50 % de la valeur au-delà de 300 000 € par auteur et bénéficiaire
3. Des ¾ de la valeur jusqu’ à 500 000 € par auteur et bénéficiaire
4. De 50 % de la valeur au-delà de 500 000 € par auteur et bénéficiaire
La détention de parts sociales de GFA offre automatiquement une réduction de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
VRAI
FAUX
Dans une SCIC, les dirigeants peuvent être appelés : gérants, PDG, présidents, selon la forme juridique de base.
VRAI
FAUX
Le droit de vote dans une SCIC :
1. En l’absence de collèges : 1 associé = 1 voix
2. Si collèges, droits de votes différents selon le collège d’appartenance
3. Si collèges : 1 associé = 1 voix, plus vote des collèges, modulable selon statuts
4. Droit de vote proportionnel aux parts sociales détenues
Dans une SCIC :
1. Un commissaire aux comptes est obligatoire tous les 5 ans
2. Un contrôle par un superviseur de la coopération est obligatoire tous les 5 ans
3. Un commissaire aux comptes est obligatoire selon certains critères
4. Un contrôle par un superviseur de la coopération est obligatoire selon certains critères
Dans une SCIC, chaque associé dispose d’un droit de retrait avec remboursement de ses parts sociales.
VRAI
FAUX
Le régime fiscal d’une SCIC est similaire à celui d’une SCI.
VRAI
FAUX
Le résultat bénéficiaire d’une SCIC :
1. Doit être intégralement affecté en réserves impartageables.
2. Doit être affecté en réserves impartageables pour au moins 57.5 % du total
3. Est intégralement soumis à l’impôt sur les sociétés.
4. Est exonéré d’IS pour la part affectée en réserves.
La fin d’une indivision peut avoir lieu :
1. Par décision de l’unanimité des membres de l’indivision
2. Par décision de la majorité qualifiée des membres
3. Par décision du tribunal à la demande d’un seul membre
Les différentes étapes de la fin d’une SCI sont :
1. La décision en assemblée générale
2. Le vote du bureau
3. L’acte de dissolution
4. La période de liquidation (réalisation des actifs et règlement du passif)
5. La période de dissolution (réalisation des actifs et règlement du passif)
6. La clôture de liquidation avec partage du résultat
La fin d’un GFA est identique à la fin d’une SCI.
VRAI
FAUX
Le résultat positif d’une liquidation est appelé :
1. Bénéfice de liquidation
2. Boni de liquidation
3. Cagnotte de liquidation
Lors de la liquidation d’une SCIC, le bénéfice restant :
1. Est partagé entre les associés
2. Doit être attribué à une autre coopérative ou structure à but non lucratif
3. Doit être attribué à une autre SCIC
Lors de la liquidation d’une SCIC, les associés ne retrouvent pas la valeur de leurs parts sociales d’origine.
VRAI
FAUX
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