Statut du fermage et contrôle des structures

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Dans cette série de vidéos, vous comprendrez toutes les subtilités de la réglementation liée au foncier agricole : du statut du fermage jusqu’au contrôle des structures.


15 vidéos – 1h00

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Sommaire

Module 1 : La location des biens immobiliers agricoles.

1_Bail à ferme de 9 ans

2_Baux ruraux à long terme

3_Le bail rural cessible

4_Le prêt à usage

5_Les conventions SAFER

6_Les conventions de mise à disposition

Module 2 : Le contrôle des structures

7_Intro : Le contrôle des structures

8_Les opérations soumises à autorisation

9_La procédure applicable en cas de demande d’autorisation

10_Sanctions applicables en cas de non-respect

11_Le cas de déclaration au titre du contrôle des structure

Module 3 : Le droit de l’urbanisme appliqué aux activités agricoles

12_Intro : le droit de l’urbanisme appliqué aux activités agricoles

13_Distinction entre permis de construire, déclaration préalable et permis d’aménager.

14_Opérations dans les communes non dotées de POS ou de PLU

15_Opérations dans les communes dotées de POS ou de PLU

A qui s'adresse cette formation ?

Public

  1. Porteurs de projet d’installation en création d’activité agricole
  2. Conseillers et formateurs en « installation agricole »

Pré-requis

  • Aucun pré-requis n’est nécessaire

Objectifs

  • Comprendre le statut du fermage et la réglementation du schéma des structures.
  • Faciliter ses choix lors de la création d’activité

Testez vos connaissances

Module 1 : La location des biens immobiliers agricoles.

 

I.            Bail à ferme de 9 ans

A défaut d’autres règles toute location relève du bail à ferme de 9 ans.

  • VRAI
  • FAUX

Les principales caractéristiques du bail de 9 ans :

1.      Il est renouvelable automatiquement de 9 ans en 9 ans

2.      Il peut être écrit ou verbal

3.      Il est transmissible quelques soit le repreneur

4.       Les loyers sont encadrés

5.      Il peut faire l’objet d’une location gratuite

6.      Il accorde au fermier un droit de préemption.

Les possibilités de reprise par le bailleur sont :

1.      Pour exploitation par soi-même, son conjoint ou ses descendants.

2.      Avec préavis de 2 ans

3.      Pour atteinte de l’âge de la retraite du fermier

4.      Pour mauvais entretien du bien

5.      Pour vente

6.      Pour non-paiement du fermage sur décision du tribunal compétent

 

II.            Baux ruraux à long terme

Les baux ruraux à long terme peuvent être :

1.      De 25 ans

2.      De 99 ans

3.      De 18 ans

4.      De carrière

5.      De 30 ans

Les baux ruraux à long terme peuvent être fait sous seing privé.

  • VRAI
  • FAUX

 

III.            Le bail rural cessible

Les particularités du bail rural cessible sont :

1.      Une majoration possible du fermage de 50 %

2.      Une cession possible aux descendants uniquement

3.      Une facilité de résiliation pour le bailleur

4.      Une cession possible en dehors des liens familiaux

5.      La possibilité de facturer des pas de porte en toute légalité.

Les baux ruraux cessibles, créés en 2006, sont très utilisés aujourd’hui.

  • VRAI
  • FAUX

 

IV.            Le prêt à usage

Le prêt à usage est aussi appelé commodat.

  • VRAI
  • FAUX

Le prêt à usage :

1.      Ne relève pas du statut du fermage

2.      Relève du statut du fermage

3.      Est un contrat de location

4.      Permet de rendre les biens libres au terme de la convention.

5.      Est totalement gratuit.

Un prêt à usage contre échange de services est requalifiable en bail à ferme.

  • VRAI
  • FAUX

 

V.            Les conventions SAFER

Les conventions de mise à disposition (CMD) Safer sont d’une durée de :

1.      3 ans renouvelables

2.      6 ans renouvelable une fois

3.      9 ans

4.      1 an renouvelable

 

VI.            Les conventions de mise à disposition

Les conventions de mise à disposition de foncier à une société permettent :

1.       A un exploitant titulaire d’un bail de conserver son bail s’il quitte la société

2.      A un exploitant propriétaire de majorer le fermage à la société.

3.      A un exploitant propriétaire de foncier d’en retrouver la pleine jouissance s’il quitte la société

4.      A un exploitant de transmettre son bail à une société.

 

Module 2 : Le contrôle des structures

 

I.            Intro : Le contrôle des structures

Les objectifs du contrôle des structures sont :

1.      Favoriser l’installation sur des entreprises viables

2.      Favoriser les installations aidées

3.      Empêcher le démembrement d’entreprises viables

4.      Favoriser l’agrandissement des petites structures

5.      Eviter l’agrandissement des grandes structures.

6.      Favoriser l’installation hors cadre familial

Le SDREA (Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles) fixe les seuils d’autorisations d’exploiter et les rangs de priorités.

  • VRAI
  • FAUX

Le SDREA fixe les seuils de chiffres d’affaire pour l’agrandissement des exploitations.

  • VRAI
  • FAUX

 

II.            Les opérations soumises à autorisation

Une personne s’installant sur une surface supérieure au seuil du SDREA doit demander une autorisation d’exploiter.

  • VRAI
  • FAUX

Une personne s’installant sur une exploitation rétrocédée par la Safer doit demander une autorisation d’exploiter.

  • VRAI
  • FAUX

Une personne sans capacité professionnelle agricole doit toujours demander une autorisation d’exploiter.

  • VRAI
  • FAUX

Les établissements d’élevages Hors Sol ne sont pas soumis à autorisation d’exploiter.

  • VRAI
  • FAUX

 

III.            La procédure applicable en cas de demande d’autorisation

Une demande d’autorisation d’exploiter fait l’objet d’une publicité sur site internet et en mairie.

  • VRAI
  • FAUX

La CDOA a un pouvoir :

1.      De décision

2.      Consultatif

Le préfet peut donner l’autorisation d’exploiter à plusieurs personnes.

  • VRAI
  • FAUX

Les délais pour l’obtention d’une autorisation d’exploiter sont :

1.      D’un à 2 mois

2.      De 4 à 6 mois

3.      De 8 à 10 mois

 

IV.            Sanctions applicables en cas de non-respect

L’exploitation d’un bien en l’absence d’autorisation d’exploiter peut entraîner la suspension de l’intégralité des aides PAC.

  • VRAI
  • FAUX

L’exploitation d’un bien en l’absence d’autorisation d’exploiter peut entraîner la résiliation du bail.

  • VRAI
  • FAUX

 

V.            Le cas de déclaration au titre du contrôle des structure

Sur des biens de famille, une simple déclaration préalable suffit pour exploiter.

1.      Oui dans tous les cas

2.      Oui à certaines conditions

 

Module 3 : Le droit de l’urbanisme appliqué aux activités agricoles

 

I.            Intro : le droit de l’urbanisme appliqué aux activités agricoles

Différents types de documents définissent les conditions d’urbanisation d’un territoire, se sont :

1.      Les POS (Plan d’Occupation des Sols)

2.      Les cartes communales

3.      Les permis de construire

4.      Les PLU (Plan Local d’Urbanisme)

5.      Le Schéma National d’Urbanisme

6.      Les plans bâtiments

Les objectifs de ces documents sont :

1.       Eviter le mitage du territoire

2.      Renforcer l’urbanisation des territoires ruraux

3.      Protéger les zones agricoles et rurales

4.      Définir les matériaux et les modalités de construction

 

II.            Distinction entre permis de construire, déclaration préalable et permis d’aménager.

Une demande de permis de construire est obligatoire pour :

1.      Changer la destination d’un bâtiment avec modification de la structure

2.      Augmenter la surface d’un bâtiment de plus de 40 m2

3.      Modifier le volume d’un bâtiment

4.      Réaliser un ravalement de façade

5.      Augmenter la surface d’un bâtiment de plus de 20 m2

6.      Créer des ouvertures

7.      Créer un camping de plus de 6 emplacements.

 

III.            Opérations dans les communes non dotées de POS ou de PLU

Dans ces communes le principe est :

1.      Le principe de libre construction

2.      Le principe de constructibilité limitée

3.      L’interdiction totale de construire.

Dans ces communes un agriculteur peut obtenir un permis de construire pour un bâtiment d’élevage.

  • VRAI
  • FAUX

Dans ces communes un agriculteur obtiendra un permis de construire pour la création d’un gîte rural.

  • VRAI
  • FAUX

 

IV.            Opérations dans les communes dotées de POS ou de PLU

Les POS et PLU comprennent différentes zones :

1.      Des zones constructibles

2.      Des zones commerciales

3.      Des zones naturelles

4.      Des zones agricoles

En zone agricole les constructions sont interdites sauf si elles sont directement liées et nécessaire à une activité de production animale ou végétale.

  • VRAI
  • FAUX

La construction de sa maison d’habitation en zone agricole, à proximité de son exploitation, est autorisée pour un agriculteur quel que soit sa production.

  • VRAI
  • FAUX

L'auteur

Un juriste-fiscaliste spécialiste du monde rural et du tourismeFrancis Varennes - Spécialiste du droit rural et en droit du tourisme

Francis VARENNES est juriste-fiscaliste depuis un peu plus de 20 ans. Issu d'une formation universitaire classique, il s’est spécialisé en droit rural et en droit du tourisme. Salarié d’organisations professionnelles agricoles pendant plus de 15 ans, il est désormais formateur indépendant auprès des différents réseaux professionnels.

Il intervient dans deux domaines principaux. En premier lieu, l’agriculture, qui comporte un certain nombre de thématiques récurrentes. Ainsi, les statuts de l’entreprise, droit des sociétés, diversification, pluriactivité agricole, fiscalité agricole et protection sociale des membres de l’entreprise agricole sont fréquemment abordés. Dans ce cadre, il répond également aux demandes de groupes d’agriculteurs.  Le plus souvent, ils souhaitent structurer leur activité commune dans le cadre de magasins de producteurs ou d’ateliers collectifs de transformation en présentant les formules juridiques possibles. En second lieu, le tourisme chez l’habitant (meublés de tourisme, gites ruraux et chambres d’hôtes) et l’agritourisme (fermes-auberges, campings à la ferme, fermes pédagogiques).

De même, il maîtrise également les dimensions juridiques, fiscales et sociales des petites activités non agricoles.  C'est notamment le cas du statut d’auto-entrepreneur ou de micro-entrepreneur, mais aussi le statut d’EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) et les sociétés unipersonnelles (EURL et SASU).

D’une façon générale, il s’intéresse à la création et à la vie des entreprises dans les secteurs précités.  De cette façon, il aborde à la fois les aspects juridiques concernant les statuts de l’entreprise, les régimes fiscaux applicables (imposition des bénéfices, TVA, fiscalité locale et droits d’enregistrement) et les statuts sociaux des membres de l’entreprise (cotisations sociales et prestations sociales).

Formations, publications, consultations

Son activité professionnelle s’articule en trois volets complémentaires.

Tout d'abord, la réalisation de formations auprès de porteurs de projet et de personnes en activité professionnelles.  Les techniciens tels que les juristes, fiscalistes, comptables, conseillers de gestion ou d’entreprise, animateurs d’organismes professionnels sont aussi concernés. Ensuite, la rédaction de publications juridiques et fiscales. Elles sont le plus souvent, commercialisées sous la forme d’e-books et la réalisation d’études juridiques. Enfin, la réalisation de consultations auprès de porteurs de projet et de personnes en activité qui souhaitent appréhender les aspects juridiques, fiscaux et sociaux de leur projet ou de leur entreprise.

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