Organisation juridique de la détention collective de biens immobiliers agricoles

Résumé de la formation

Nous allons examiner dans cette formation consacrée à la détention collective des biens immobiliers agricoles, les différentes formes juridiques qui permettent à des personnes de détenir ensemble des biens immobiliers agricoles. Plus précisément, nous allons examiner 4 formules juridiques qui sont les suivantes : l’indivision, la Société Civile Immobilière (SCI), le Groupement Foncier Agricole (GFA) et enfin quatrième formule, peu utilisée mais qui comporte cependant un intérêt par rapport au sujet, la Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC). Ces 4 formules juridiques peuvent permettre la détention, en commun, de biens immobiliers agricoles, qui généralement, sont ensuite loués à des agriculteurs par bail rural. Nous verrons s’il s’agit d’un simple bail rural de 9 ans ou d’un bail à long terme ou d’autres baux de type bail emphytéotique ou bail à construction. Mais notre propos va se concentrer sur la comparaison de ces 4 formules juridiques. De façon sommaire, dans un premier temps on va caractériser ces 4 formules. Ensuite on va les examiner de façon plus détaillée.

L’indivision

La première formule, qu’est l’indivision, est l’hypothèse où l’on a plusieurs personnes, personnes physiques, voire personnes morales, qui détiennent ensemble des biens immobiliers, en l’occurrence à vocation agricole, mais sans création d’une société. Il n’y a donc pas de statuts qui régissent la formule, nous verrons de façon plus concrète les modalités de fonctionnement. Donc première hypothèse, on a plusieurs personnes propriétaires mais qui n'ont pas formalisé les conditions de fonctionnement, ou qui les ont formalisées dans le cadre d’une convention qui a une portée limitée.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Deuxième formule, la SCI. Ici les protagonistes créent une société, une société particulière : la Société Civile Immobilière, dont l’objet est de détenir des biens immobiliers, pour des usages divers, qui peuvent être des usages agricoles, ou pour des biens destinés à un autre usage. On a donc créé une personne morale, qui détient des biens immobiliers et les personnes sont associées de cette société, laquelle fonctionne avec un gérant et une assemblée générale. Nous verrons donc les modalités de fonctionnement de cette SCI.

Le Groupement Foncier Agricole (GFA)

Troisième formule, le GFA : Groupement Foncier Agricole. Cette formule est également une société, mais qui a un objet spécifique, plus étroit que la SCI, le GFA, Groupement Foncier Agricole, a pour objet de détenir des biens immobiliers agricoles. Biens qui sont donc loués pour un usage agricole.

La Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC).

Et enfin, la quatrième formule, qui est la SCIC : Société Coopérative d’Intérêt Collectif. Comme son nom l’indique c’est une société coopérative, qui est régi par les principes coopératifs, que nous rappellerons. Mais citons notamment que cette société coopérative n’a pas pour objet de partager des dividendes, qu’elle doit avoir un intérêt social et comprendre au moins trois catégories d’associés. Mais nous reprendrons dans le détail les particularités de cette société.

4 formules et autant de modalités de fonctionnement

Dans cette introduction nous avons donc cité les différentes formules. La formule sans personne morale, les personnes sont coindivisaires et détiennent chacune une quote-part du bien. Et les trois formules sociétaires avec un fonctionnement sociétaire et des personnes physiques, ou des personnes morales, qui ont chacune une partie du capital social avec des variantes selon que l’on est en SCI, en GFA ou en SCIC. Pour appréhender ce sujet, on va examiner, dans une première partie, les modalités de constitution des différentes formules. Nous allons donc étudier successivement les modalités de constitution de l’indivision, de la SCI, du GFA et de la SCIC. Dans une deuxième partie nous verrons les modalités de fonctionnement, et enfin dans une troisième partie, nous verrons les modalités de fin. Quels sont les événements qui conduisent à ce que la formule juridique choisie prenne fin ? Et quelles sont les modalités de répartition du patrimoine entre les différentes parties prenantes.

Les modalités de constitution

Nous commencerons par la première partie qui concerne les modalités de constitution des différentes formules qui nous intéressent. Dans ces modalités de constitution, nous allons principalement voir trois sujets. Tout d’abord, les formalités pour adopter la formule choisie, puis l’objet de chaque formule, et enfin les personnes qui peuvent en être membres.

Les modalités de fonctionnement

Nous aborderons ensuite les modalités de fonctionnement des différentes formules juridiques permettant la détention d’un patrimoine immobilier en collectif. Plus précisément, nous allons examiner de façon détaillée, trois points essentiels. Le premier point concerne les modalités de prise de décisions. Quelles sont les règles de majorité applicables lorsque les intéressés se réunissent en assemblée générale ? Dans quelles mesures peut-on avoir des dirigeants, des gérants, et quel est leur pouvoir ? Nous examinerons ensuite les modalités de cession des droits détenus par chacun des membres. Il arrive très souvent que lors de la vie de la formule juridique, certain souhaitent se retirer, vendre leurs droits, leurs parts sociales ou leur quote-part indivise, si l’on est en indivision. Enfin nous présenterons le régime fiscal de chacune des formules, essentiellement au regard de l’impôt sur les bénéfices. Nous formulerons aussi quelques précisions concernant les droits d’enregistrement, notamment pour les GFA.

Les modalités de fin

Nous aborderons enfin les modalités de fin de chaque formule juridique : indivision, SCI, GFA, SCIC. Il peut arriver à tous moments que les personnes, soit associées s’il s’agit de société, soit les membres d’une indivision, décident de se séparer, et de mettre fin à la formule juridique. Se pose alors deux questions. Tout d’abord la procédure applicable, et une seconde question très importante, une fois que chacun à été remboursé de ses apports, s’il reste un solde, que l’on appelle boni de liquidation, le sort de ce boni de liquidation. Est-ce qu’il est partageable entre les membres ? Ou doit-il éventuellement être attribué à une autre formule juridique ?